Twoja prywatność w eXp
Używamy plików cookie, aby ta witryna działała i – za Twoją zgodą – aby mierzyć sposób jej użytkowania i móc ją ulepszać. Zaakceptuj lub dostosuj swój wybór według kategorii. Polityka plików cookie
W skrócie: Jeśli Twoja działka w Wielkopolsce ma na sobie słup energetyczny, linię WN/SN, kabel podziemny lub gazociąg — zanim wystawisz ją na sprzedaż, warto sprawdzić, czy zakład energetyczny nie jest Ci winien pieniędzy. Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r. otworzył na nowo roszczenia, które wcześniej sądy oddalały z powodu „zasiedzenia" — dla wielu właścicieli oznacza to szansę na wynagrodzenie liczone w dziesiątkach, a czasem setkach tysięcy złotych, zanim grunt zmieni właściciela.
Sprzedając działkę z infrastrukturą przesyłową, większość właścicieli patrzy na słup czy linię wyłącznie jako na wadę — coś, co obniża cenę i zniechęca kupujących. To słuszna intuicja, ale niepełna. Ta sama infrastruktura, która ogranicza zabudowę i obniża atrakcyjność rynkową działki, może jednocześnie oznaczać, że przez lata zakład energetyczny korzystał z Twojego gruntu bez umowy i bez zapłaty — a to rodzi konkretne roszczenie finansowe, niezależne od tego, komu sprzedasz działkę.
Zajmując się sprzedażą nieruchomości w Poznaniu i Wielkopolsce, regularnie trafiam na działki z linią WN czy słupem SN postawionym jeszcze w czasach PRL, bez żadnej umowy, decyzji administracyjnej ani wpisu w księdze wieczystej. W wielu takich przypadkach właściciele nie mieli pojęcia, że mogą wystąpić o wynagrodzenie — po prostu żyli z ograniczeniem, które tam było „od zawsze".
Kluczowa zmiana prawna dotyczy argumentu, którym zakłady energetyczne bronily się od lat: „zasiedzenia" prawa do korzystania z cudzego gruntu po długim okresie użytkowania. Trybunał Konstytucyjny orzekł (sygn. P 10/16), że zasiedzenie służebności przesyłu za okres sprzed 3 sierpnia 2008 r. jest niezgodne z Konstytucją RP. W praktyce oznacza to, że termin zasiedzenia liczy się dopiero od sierpnia 2008 roku — a ponieważ wymagane jest 20 lub 30 lat nieprzerwanego korzystania, w 2026 roku termin ten jeszcze w większości przypadków nie upłynął.
Dla właściciela działki ze starą infrastrukturą oznacza to, że sprawy, które jeszcze niedawno były oddalane w sądach właśnie z powodu zasiedzenia, dziś mają realną podstawę prawną. To także dobry moment, żeby sprawdzić swoją sytuację, zanim zdecydujesz się na sprzedaż — bo po sprzedaży rozliczenie roszczeń za okres, w którym byłeś właścicielem, może się skomplikować, jeśli nie zostanie to jasno uregulowane w umowie.
Orientacyjne widełki wynagrodzeń przyznawanych w tego typu sprawach w latach 2025–2026:
Rodzaj urządzeniaOrientacyjne wynagrodzenieSłup niskiego napięcia (NN, do 1 kV)3 000 – 15 000 złSłup średniego napięcia (SN, 15 kV)15 000 – 60 000 złLinia wysokiego napięcia (WN, 110 kV)40 000 – 200 000 złLinia 220 kV i wyższa90 000 – 500 000 złGazociąg przesyłowy20 000 – 160 000 złDodatkowo: bezumowne korzystanie (6 lat wstecz)+40–70% wartości podstawowej
Dla porównania, w jednej z rozpoznanych spraw właściciel działki budowlanej 1 400 m² w Wielkopolsce, na której stał słup SN 15 kV, otrzymał w wyroku sądu 89 500 zł — mimo że zakład energetyczny wcześniej proponował mu jedynie 3 000 zł. Różnica między tym, co proponuje zakład, a realną wartością roszczenia bywa więc ogromna.
To pytanie, które warto sobie zadać na samym początku procesu sprzedaży, bo ma realny wpływ na to, ile finalnie zarobisz na transakcji:
Uregulowanie sprawy przed sprzedażą daje pełną kontrolę nad procesem i pozwala zatrzymać całe wynagrodzenie dla siebie, ale wymaga czasu — ugoda pozasądowa trwa zwykle 3–8 miesięcy, a sprawa sądowa może potrwać znacznie dłużej.
Sprzedaż bez wcześniejszego uregulowania sprawy jest szybsza, ale wymaga jasnego zapisania w umowie, co dzieje się z prawem do roszczenia — czy zostaje przy Tobie jako sprzedającym (dla okresu sprzed sprzedaży), czy zostaje przeniesione na kupującego. Bez takiego zapisu temat bywa źródłem nieporozumień między stronami już po transakcji.
Poinformowanie kupującego o możliwym roszczeniu może też być argumentem w negocjacjach — działka z nieuregulowaną, ale udokumentowaną sprawą o wynagrodzenie bywa mniej odstraszająca niż taka, o której obie strony milczą, a problem wychodzi dopiero po fakcie.
Z mojego doświadczenia najlepiej wypada rozpoczęcie wstępnej weryfikacji jeszcze przed wystawieniem działki na sprzedaż — nawet jeśli finalne rozliczenie roszczenia potrwa dłużej niż sama transakcja nieruchomości, samo posiadanie pisemnej opinii o wartości roszczenia daje Ci mocniejszą pozycję negocjacyjną i jasność co do tego, jak to ująć w umowie.
Sprawdź numer swojej księgi wieczystej na ekw.ms.gov.pl i zajrzyj do działu III — brak wpisu służebności przesyłu to zwykle dobry znak dla roszczenia.
Zweryfikuj przebieg i przybliżony wiek infrastruktury na mapach geoportalu.
Zgłoś się po bezpłatną analizę wstępną do LexPrzesyłowy — portal, który prowadzę we współpracy z Kancelarią Adwokacką Banasiak & Winowski z Poznania. W ciągu 48 godzin otrzymasz pisemną opinię z szacunkową kwotą roszczenia, zanim jeszcze zdecydujesz, co dalej zrobić z działką.
Jeśli zakład energetyczny już złożył Ci propozycję ugody, zanim ją podpiszesz — warto się zatrzymać. Typowe pierwsze oferty zakładów stanowią, według danych LexPrzesyłowy, zaledwie 5–20% rzeczywistej wartości roszczenia, a podpisana ugoda zamyka drogę do dochodzenia dalszych roszczeń na zawsze.
Czy muszę uregulować sprawę wynagrodzenia przed sprzedażą działki? Nie musisz, ale warto przynajmniej sprawdzić, czy taka sprawa w ogóle istnieje, zanim ustalisz cenę i warunki sprzedaży. Jeśli nie zdążysz uregulować roszczenia przed transakcją, kluczowe jest jasne zapisanie w umowie, co dzieje się z prawem do wynagrodzenia za okres, w którym byłeś właścicielem.
Czy nowy właściciel działki przejmuje moje prawo do wynagrodzenia za lata, gdy to ja byłem właścicielem? Co do zasady nie — roszczenie o zapłatę za bezumowne korzystanie za dany okres jest związane z osobą, która była wtedy właścicielem, a nie automatycznie z nieruchomością. Można to jednak przenieść na kupującego w drodze wyraźnej cesji zapisanej w umowie sprzedaży.
Zakład energetyczny zaproponował mi ugodę — czy powinienem podpisać od razu? Nie bez konsultacji. Pierwsze oferty zakładów energetycznych bywają rażąco zaniżone względem realnej wartości roszczenia, a podpisana ugoda zwykle zamyka możliwość dochodzenia dalszych kwot w przyszłości.
Czy dotyczy to tylko działek rolnych, czy też budowlanych? Dotyczy obu — a także działek rekreacyjnych, leśnych i przemysłowych. Wysokość wynagrodzenia zależy od przeznaczenia gruntu; działki budowlane, na których słup ogranicza zabudowę, generują często wyższe kwoty niż grunty rolne.
Radek L. Wałęsa doradza właścicielom przy sprzedaży działek i nieruchomości w Poznaniu i Wielkopolsce, współpracując z eXp Realty oraz Wałęsa Group. Jeśli planujesz sprzedaż działki z infrastrukturą przesyłową, sprawdź bezpłatnie swoją sytuację na LexPrzesyłowy albo umów rozmowę w sprawie samej sprzedaży nieruchomości — chętnie pomogę ułożyć oba tematy razem, tak żeby transakcja była dla Ciebie jak najbardziej korzystna.
Uwaga: ten artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Ocenę konkretnej sprawy przeprowadza zespół LexPrzesyłowy we współpracy z Kancelarią Adwokacką Banasiak & Winowski.