Twoja prywatność w eXp
Używamy plików cookie, aby ta witryna działała i – za Twoją zgodą – aby mierzyć sposób jej użytkowania i móc ją ulepszać. Zaakceptuj lub dostosuj swój wybór według kategorii. Polityka plików cookie
W skrócie: Obywatele Unii Europejskiej, Islandii, Liechtensteinu, Norwegii i Szwajcarii mogą kupować w Polsce dowolną nieruchomość bez żadnego zezwolenia. Cudzoziemcy spoza tego obszaru potrzebują zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji (MSWiA) — ale z ważnym wyjątkiem: zakup samodzielnego lokalu mieszkalnego, czyli zwykłego mieszkania w bloku lub apartamentowcu, w większości przypadków zezwolenia nie wymaga. Zezwolenie jest natomiast konieczne zawsze przy zakupie gruntów rolnych powyżej 1 ha oraz nieruchomości w strefie nadgranicznej, niezależnie od obywatelstwa kupującego.
Polskie prawo dzieli zagranicznych kupujących na dwie grupy, które traktuje zupełnie inaczej.
Obywatele UE, EOG i Szwajcarii — czyli obywatele Unii Europejskiej, a także Islandii, Liechtensteinu, Norwegii i Szwajcarii — mogą nabywać w Polsce nieruchomości na takich samych zasadach jak Polacy, bez żadnego dodatkowego zezwolenia, niezależnie od pochodzenia kapitału. Dotyczy to zarówno mieszkań, jak i domów czy gruntów (poza rolnymi i szczególnymi przypadkami opisanymi niżej).
Cudzoziemcy spoza Europejskiego Obszaru Gospodarczego — czyli m.in. obywatele USA, Wielkiej Brytanii (po brexicie), krajów Bliskiego Wschodu, Rosji czy większości krajów Azji i Ameryki Południowej — co do zasady muszą uzyskać zezwolenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji przed nabyciem nieruchomości w Polsce.
To informacja, która najczęściej zaskakuje zagranicznych klientów — i jednocześnie najważniejsza dla większości transakcji, które prowadzę. Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców przewiduje zwolnienie z obowiązku uzyskania zezwolenia w przypadku nabycia samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy o własności lokali. W praktyce oznacza to, że każdy cudzoziemiec — również spoza UE — może bez zezwolenia MSWiA kupić mieszkanie w bloku, apartamentowcu czy budynku wielorodzinnym w Poznaniu.
Zezwolenie MSWiA jest natomiast wymagane niemal zawsze przy zakupie:
gruntów rolnych o powierzchni powyżej 1 hektara — bez względu na obywatelstwo kupującego, ten wymóg dotyczy też obywateli UE;
nieruchomości położonych w strefie nadgranicznej — kategoria, która w praktyce rzadko dotyczy Poznania, ale ma znaczenie przy inwestycjach w innych regionach kraju;
domów jednorodzinnych z gruntem oraz działek nabywanych przez obywateli spoza EOG, jeśli nie mieszczą się w innych zwolnieniach ustawowych.
Jeśli dana transakcja jednak wymaga zezwolenia, procedura wygląda następująco: wniosek składa się do MSWiA wraz z kompletem dokumentów i opłatą w wysokości 1 570 zł, a rozpatrzenie trwa zwykle do dwóch miesięcy. Kluczowym elementem wniosku jest wykazanie więzi z Rzecząpospolitą Polską — ustawa wskazuje tu przykładowo polskie pochodzenie, małżeństwo z obywatelem polskim, posiadanie zezwolenia na pobyt stały lub pobyt rezydenta długoterminowego UE, członkostwo w zarządzie polskiej spółki lub prowadzenie w Polsce działalności gospodarczej bądź rolniczej.
Dla klientów zagranicznych, z którymi pracuję — mówię po angielsku, portugalsku i rosyjsku — to zwykle pierwszy punkt rozmowy: ustalenie, czy planowany zakup w ogóle wymaga zezwolenia, a jeśli tak, czy kupujący spełnia przesłanki jego uzyskania. W większości przypadków, gdy celem jest zakup mieszkania inwestycyjnego lub na własne potrzeby w Poznaniu, cała procedura ministerialna po prostu nie ma zastosowania.
Formalności związane z obywatelstwem to tylko jeden element. Zagraniczny inwestor powinien dodatkowo uwzględnić:
Numer PESEL lub NIP — potrzebny do zawarcia umowy notarialnej i rozliczeń podatkowych; można go uzyskać jeszcze przed transakcją.
Finansowanie — banki w Polsce inaczej podchodzą do kredytowania obcokrajowców niż obywateli polskich; część klientów decyduje się na zakup gotówkowy lub finansowanie z rynku macierzystego.
Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) oraz koszty notarialne — dotyczą cudzoziemców na takich samych zasadach jak obywateli Polski.
Pełnomocnictwo — jeśli kupujący nie może być obecny osobiście przy podpisaniu aktu notarialnego, transakcję można przeprowadzić przez pełnomocnika na podstawie notarialnego pełnomocnictwa.
Cel zakupu — inny proces i inne ryzyka dotyczą zakupu na własne potrzeby, inny — zakupu czysto inwestycyjnego pod wynajem czy dalszą odsprzedaż.
Właśnie temu — łączeniu lokalnej wiedzy o rynku poznańskim z obsługą klientów zagranicznych — poświęcona jest część mojej praktyki jako agenta współpracującego z globalną siecią eXp Realty. Jeśli rozważasz zakup nieruchomości w Poznaniu z zagranicy, w tym nieruchomości premium lub inwestycyjnej, warto też zapoznać się z ofertą Wałęsa Group, która obejmuje doradztwo przy nieruchomościach premium, komercyjnych i międzynarodowych, w tym pomoc klientom spoza Polski w koordynacji całego procesu zakupu.
Czy obywatel USA musi mieć zezwolenie, żeby kupić mieszkanie w Poznaniu? Nie, jeśli kupuje samodzielny lokal mieszkalny (mieszkanie w bloku lub apartamentowcu) — ta transakcja jest zwolniona z obowiązku uzyskania zezwolenia MSWiA niezależnie od obywatelstwa kupującego. Zezwolenie byłoby potrzebne dopiero przy zakupie np. domu z dużą działką lub gruntu rolnego.
Czy obywatele Unii Europejskiej potrzebują zezwolenia na zakup nieruchomości w Polsce? Nie. Obywatele UE, a także Islandii, Liechtensteinu, Norwegii i Szwajcarii mogą nabywać w Polsce nieruchomości na takich samych zasadach jak Polacy, bez dodatkowych zezwoleń — z wyjątkiem gruntów rolnych powyżej 1 ha i nieruchomości w strefie nadgranicznej.
Ile kosztuje i jak długo trwa uzyskanie zezwolenia MSWiA na zakup nieruchomości? Opłata wynosi 1 570 zł, a procedura trwa zwykle do dwóch miesięcy od złożenia kompletnego wniosku wraz z dokumentami potwierdzającymi więź kupującego z Polską.
Czy cudzoziemiec może dostać kredyt hipoteczny w polskim banku? To zależy od indywidualnej sytuacji i polityki danego banku — część instytucji finansowych oferuje kredyty obcokrajowcom, szczególnie posiadającym w Polsce dochody, PESEL lub zezwolenie na pobyt. Wielu zagranicznych inwestorów decyduje się jednak na zakup gotówkowy lub finansowanie z kraju pochodzenia.
Radek L. Wałęsa obsługuje klientów zagranicznych kupujących nieruchomości w Poznaniu i Wielkopolsce w językach polskim, angielskim, rosyjskim i portugalskim (PL/EN/RU/PT), współpracując z eXp Realty oraz Wałęsa Group. Jeśli planujesz zakup nieruchomości w Polsce jako obcokrajowiec, skontaktuj się, aby ustalić, jakie formalności realnie Cię dotyczą.
Uwaga: ten artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Przed transakcją warto skonsultować się z prawnikiem lub notariuszem specjalizującym się w obsłudze cudzoziemców.