Your privacy on eXp
We use cookies to run this site and, with your consent, to measure how it is used so we can improve it. Accept, or customize your choice per category. Cookie Policy
W skrócie: Słup energetyczny, linia WN/SN lub gazociąg na działce to standardowy punkt, który sprawdzam przy każdej transakcji gruntu — bo wpływa na możliwość zabudowy, wartość nieruchomości i przyszłe koszty. Od wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r. (sygn. P 10/16) sprawa ma jednak drugą stronę: zakłady energetyczne straciły główny argument obronny („zasiedzenie" sprzed 2008 roku), a to oznacza, że właściciel takiej działki — obecny lub przyszły — może mieć prawo do realnego wynagrodzenia, sięgającego od kilku do nawet kilkuset tysięcy złotych.
Przy każdej transakcji gruntu w Wielkopolsce — czy to działki rolnej, budowlanej, czy inwestycyjnej pod magazyn — sprawdzam, czy przez teren nie przebiega linia energetyczna, gazociąg lub inna infrastruktura przesyłowa. To jeden z tych elementów due diligence, które łatwo przeoczyć, patrząc tylko na mapę zagospodarowania i cenę za metr, a mają realny wpływ na wartość i możliwości inwestycyjne działki.
Słup czy linia energetyczna nad gruntem to zwykle: strefa ograniczonej zabudowy wokół urządzenia, ograniczenia w uprawie na gruntach rolnych oraz — w praktyce — niższa cena rynkowa działki. Dokładnie o tym pisałem w poradniku o tym, na co uważać kupując działkę inwestycyjną w Poznaniu — status urządzeń przesyłowych to jeden z punktów obok planu zagospodarowania, dostępu do drogi i mediów.
To, co jeszcze do niedawna traktowano wyłącznie jako wadę działki, dziś trzeba analizować szerzej. Trybunał Konstytucyjny orzekł (sygn. P 10/16), że zasiedzenie służebności przesyłu za okres sprzed 3 sierpnia 2008 r. jest niezgodne z Konstytucją RP. W praktyce oznacza to, że zakłady energetyczne, które przez dekady korzystały z prywatnych gruntów bez umowy, powołując się na „zasiedzenie" prawa po latach użytkowania, straciły ten argument — termin zasiedzenia liczy się dopiero od sierpnia 2008 roku, a w 2026 roku minęło od tego momentu zaledwie 18 lat, czyli mniej niż wymagane 20 lub 30 lat.
Dla właściciela działki z linią czy słupem posadowionym np. w latach 70. czy 80. oznacza to, że roszczenie o wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu oraz o zapłatę za bezumowne korzystanie z nieruchomości (za ostatnie 6 lat) w większości przypadków nadal istnieje — mimo że wcześniej sądy takie sprawy nierzadko oddalały.
Orientacyjne widełki wynagrodzeń, jakie sądy i ugody przyznają w tego typu sprawach, wyglądają następująco:
Rodzaj urządzeniaOrientacyjne wynagrodzenieSłup niskiego napięcia (NN, do 1 kV)3 000 – 15 000 złSłup średniego napięcia (SN, 15 kV)15 000 – 60 000 złLinia wysokiego napięcia (WN, 110 kV)40 000 – 200 000 złLinia 220 kV i wyższa90 000 – 500 000 złGazociąg przesyłowy20 000 – 160 000 złDodatkowo: bezumowne korzystanie (6 lat wstecz)+40–70% wartości podstawowej
Ostateczna kwota zależy od przeznaczenia gruntu, regionu, długości pasa służebności i wyceny biegłego rzeczoznawcy — te liczby to punkt odniesienia, nie gwarancja, ale pokazują skalę, o jakiej mówimy.
To pytanie, które warto zadać, zanim podpiszesz umowę, a które łatwo przeoczyć w gorączce transakcji. Roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości za okres sprzed sprzedaży ma co do zasady charakter osobisty i przysługuje temu, kto był właścicielem gruntu w danym okresie — czyli sprzedającemu, a nie automatycznie nowemu nabywcy, chyba że strony wyraźnie uregulują to w umowie (np. przez cesję roszczenia na kupującego). Natomiast prawo do wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu na przyszłość wiąże się już z własnością nieruchomości i po zakupie przechodzi na nowego właściciela.
W praktyce oznacza to, że warto to ustalić wprost przy negocjacjach: czy sprzedający zamierza dochodzić zaległego wynagrodzenia we własnym zakresie przed sprzedażą, czy godzi się przenieść to roszczenie na kupującego jako element ceny lub osobny zapis w umowie. To dokładnie ten typ szczegółu, który omawiam z klientami przy transakcjach gruntów obciążonych infrastrukturą przesyłową — bo wpływa on realnie na wartość transakcji dla obu stron.
Weryfikacja nie wymaga wizyty w urzędzie — można ją zrobić zdalnie w kilka minut:
Sprawdź numer księgi wieczystej działki na ekw.ms.gov.pl i przejrzyj dział III („Prawa, roszczenia i ograniczenia") — brak wpisu służebności przesyłu to często silny argument za roszczeniem.
Zweryfikuj przebieg infrastruktury na mapach geoportalu, żeby potwierdzić rodzaj i przybliżony wiek urządzenia.
Zleć bezpłatną analizę wstępną specjaliście — mój partnerski portal LexPrzesyłowy, prowadzony we współpracy z Kancelarią Adwokacką Banasiak & Winowski z Poznania, sprawdza księgę wieczystą i geoportal w ciągu 48 godzin i przygotowuje pisemną opinię z szacunkową kwotą roszczenia.
Dla mnie jako agenta nieruchomości to naturalne uzupełnienie procesu zakupu działki — oprócz standardowej analizy stanu prawnego i planistycznego, klienci mogą od razu sprawdzić, czy nieruchomość, którą kupują (lub już posiadają), generuje dodatkowe, niewykorzystane prawo do wynagrodzenia.
Czy słup energetyczny na działce zawsze obniża jej wartość? Zwykle tak, jeśli patrzeć wyłącznie na możliwość zabudowy i uprawy — strefa ochronna wokół urządzenia ogranicza sposób zagospodarowania terenu. Jednocześnie, po wyroku TK z grudnia 2025 r., taka działka może wiązać się z realnym prawem do wynagrodzenia od zakładu energetycznego, co częściowo równoważy tę niedogodność.
Czy jako kupujący działkę mogę dochodzić wynagrodzenia za lata, w których jeszcze nie byłem właścicielem? Co do zasady nie — roszczenie o zapłatę za bezumowne korzystanie za dany okres przysługuje temu, kto był wtedy właścicielem. Można to jednak uregulować w umowie sprzedaży poprzez cesję roszczenia na kupującego. Warto ustalić to wprost podczas negocjacji.
Jak długo trwa sprawa o wynagrodzenie za służebność przesyłu? Ugoda pozasądowa trwa zwykle 3–8 miesięcy i kończy się porozumieniem w ok. 40–50% spraw. Postępowanie sądowe w pierwszej instancji trwa 18–36 miesięcy, a z apelacją — do 54 miesięcy.
Czy warto sprawdzić działkę pod kątem służebności przesyłu przed każdym zakupem gruntu w Wielkopolsce? Tak, szczególnie przy działkach rolnych i inwestycyjnych na obrzeżach aglomeracji, gdzie infrastruktura przesyłowa (linie WN, gazociągi) występuje częściej niż w gęstej zabudowie miejskiej. Weryfikacja zajmuje kilka minut, a może mieć realny wpływ na wartość transakcji.
Radek L. Wałęsa doradza przy zakupie i sprzedaży działek, nieruchomości inwestycyjnych i komercyjnych w Poznaniu i Wielkopolsce, współpracując z eXp Realty oraz Wałęsa Group. Jeśli kupujesz lub posiadasz działkę z infrastrukturą przesyłową, sprawdź bezpłatnie swoją sytuację na LexPrzesyłowy lub umów rozmowę w sprawie samej transakcji nieruchomości.
Uwaga: ten artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Ocenę konkretnej sprawy przeprowadza zespół LexPrzesyłowy we współpracy z Kancelarią Adwokacką Banasiak & Winowski.