Your privacy on eXp
We use cookies to run this site and, with your consent, to measure how it is used so we can improve it. Accept, or customize your choice per category. Cookie Policy
W skrócie: Jeśli Twoja działka w Wielkopolsce ma na sobie słup energetyczny, linię WN/SN, kabel podziemny lub gazociąg — zanim wystawisz ją na sprzedaż, warto sprawdzić, czy zakład energetyczny nie jest Ci winien pieniędzy. Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r. otworzył na nowo roszczenia, które wcześniej sądy oddalały z powodu „zasiedzenia" — dla wielu właścicieli oznacza to szansę na wynagrodzenie liczone w dziesiątkach, a czasem setkach tysięcy złotych, zanim grunt zmieni właściciela.
Sprzedając działkę z infrastrukturą przesyłową, większość właścicieli patrzy na słup czy linię wyłącznie jako na wadę — coś, co obniża cenę i zniechęca kupujących. To słuszna intuicja, ale niepełna. Ta sama infrastruktura, która ogranicza zabudowę i obniża atrakcyjność rynkową działki, może jednocześnie oznaczać, że przez lata zakład energetyczny korzystał z Twojego gruntu bez umowy i bez zapłaty — a to rodzi konkretne roszczenie finansowe, niezależne od tego, komu sprzedasz działkę.
Zajmując się sprzedażą nieruchomości w Poznaniu i Wielkopolsce, regularnie trafiam na działki z linią WN czy słupem SN postawionym jeszcze w czasach PRL, bez żadnej umowy, decyzji administracyjnej ani wpisu w księdze wieczystej. W wielu takich przypadkach właściciele nie mieli pojęcia, że mogą wystąpić o wynagrodzenie — po prostu żyli z ograniczeniem, które tam było „od zawsze".
Kluczowa zmiana prawna dotyczy argumentu, którym zakłady energetyczne bronily się od lat: „zasiedzenia" prawa do korzystania z cudzego gruntu po długim okresie użytkowania. Trybunał Konstytucyjny orzekł (sygn. P 10/16), że zasiedzenie służebności przesyłu za okres sprzed 3 sierpnia 2008 r. jest niezgodne z Konstytucją RP. W praktyce oznacza to, że termin zasiedzenia liczy się dopiero od sierpnia 2008 roku — a ponieważ wymagane jest 20 lub 30 lat nieprzerwanego korzystania, w 2026 roku termin ten jeszcze w większości przypadków nie upłynął.
Dla właściciela działki ze starą infrastrukturą oznacza to, że sprawy, które jeszcze niedawno były oddalane w sądach właśnie z powodu zasiedzenia, dziś mają realną podstawę prawną. To także dobry moment, żeby sprawdzić swoją sytuację, zanim zdecydujesz się na sprzedaż — bo po sprzedaży rozliczenie roszczeń za okres, w którym byłeś właścicielem, może się skomplikować, jeśli nie zostanie to jasno uregulowane w umowie.
Orientacyjne widełki wynagrodzeń przyznawanych w tego typu sprawach w latach 2025–2026:
Rodzaj urządzeniaOrientacyjne wynagrodzenieSłup niskiego napięcia (NN, do 1 kV)3 000 – 15 000 złSłup średniego napięcia (SN, 15 kV)15 000 – 60 000 złLinia wysokiego napięcia (WN, 110 kV)40 000 – 200 000 złLinia 220 kV i wyższa90 000 – 500 000 złGazociąg przesyłowy20 000 – 160 000 złDodatkowo: bezumowne korzystanie (6 lat wstecz)+40–70% wartości podstawowej
Dla porównania, w jednej z rozpoznanych spraw właściciel działki budowlanej 1 400 m² w Wielkopolsce, na której stał słup SN 15 kV, otrzymał w wyroku sądu 89 500 zł — mimo że zakład energetyczny wcześniej proponował mu jedynie 3 000 zł. Różnica między tym, co proponuje zakład, a realną wartością roszczenia bywa więc ogromna.
To pytanie, które warto sobie zadać na samym początku procesu sprzedaży, bo ma realny wpływ na to, ile finalnie zarobisz na transakcji:
Uregulowanie sprawy przed sprzedażą daje pełną kontrolę nad procesem i pozwala zatrzymać całe wynagrodzenie dla siebie, ale wymaga czasu — ugoda pozasądowa trwa zwykle 3–8 miesięcy, a sprawa sądowa może potrwać znacznie dłużej.
Sprzedaż bez wcześniejszego uregulowania sprawy jest szybsza, ale wymaga jasnego zapisania w umowie, co dzieje się z prawem do roszczenia — czy zostaje przy Tobie jako sprzedającym (dla okresu sprzed sprzedaży), czy zostaje przeniesione na kupującego. Bez takiego zapisu temat bywa źródłem nieporozumień między stronami już po transakcji.
Poinformowanie kupującego o możliwym roszczeniu może też być argumentem w negocjacjach — działka z nieuregulowaną, ale udokumentowaną sprawą o wynagrodzenie bywa mniej odstraszająca niż taka, o której obie strony milczą, a problem wychodzi dopiero po fakcie.
Z mojego doświadczenia najlepiej wypada rozpoczęcie wstępnej weryfikacji jeszcze przed wystawieniem działki na sprzedaż — nawet jeśli finalne rozliczenie roszczenia potrwa dłużej niż sama transakcja nieruchomości, samo posiadanie pisemnej opinii o wartości roszczenia daje Ci mocniejszą pozycję negocjacyjną i jasność co do tego, jak to ująć w umowie.
Sprawdź numer swojej księgi wieczystej na ekw.ms.gov.pl i zajrzyj do działu III — brak wpisu służebności przesyłu to zwykle dobry znak dla roszczenia.
Zweryfikuj przebieg i przybliżony wiek infrastruktury na mapach geoportalu.
Zgłoś się po bezpłatną analizę wstępną do LexPrzesyłowy — portal, który prowadzę we współpracy z Kancelarią Adwokacką Banasiak & Winowski z Poznania. W ciągu 48 godzin otrzymasz pisemną opinię z szacunkową kwotą roszczenia, zanim jeszcze zdecydujesz, co dalej zrobić z działką.
Jeśli zakład energetyczny już złożył Ci propozycję ugody, zanim ją podpiszesz — warto się zatrzymać. Typowe pierwsze oferty zakładów stanowią, według danych LexPrzesyłowy, zaledwie 5–20% rzeczywistej wartości roszczenia, a podpisana ugoda zamyka drogę do dochodzenia dalszych roszczeń na zawsze.
Czy muszę uregulować sprawę wynagrodzenia przed sprzedażą działki? Nie musisz, ale warto przynajmniej sprawdzić, czy taka sprawa w ogóle istnieje, zanim ustalisz cenę i warunki sprzedaży. Jeśli nie zdążysz uregulować roszczenia przed transakcją, kluczowe jest jasne zapisanie w umowie, co dzieje się z prawem do wynagrodzenia za okres, w którym byłeś właścicielem.
Czy nowy właściciel działki przejmuje moje prawo do wynagrodzenia za lata, gdy to ja byłem właścicielem? Co do zasady nie — roszczenie o zapłatę za bezumowne korzystanie za dany okres jest związane z osobą, która była wtedy właścicielem, a nie automatycznie z nieruchomością. Można to jednak przenieść na kupującego w drodze wyraźnej cesji zapisanej w umowie sprzedaży.
Zakład energetyczny zaproponował mi ugodę — czy powinienem podpisać od razu? Nie bez konsultacji. Pierwsze oferty zakładów energetycznych bywają rażąco zaniżone względem realnej wartości roszczenia, a podpisana ugoda zwykle zamyka możliwość dochodzenia dalszych kwot w przyszłości.
Czy dotyczy to tylko działek rolnych, czy też budowlanych? Dotyczy obu — a także działek rekreacyjnych, leśnych i przemysłowych. Wysokość wynagrodzenia zależy od przeznaczenia gruntu; działki budowlane, na których słup ogranicza zabudowę, generują często wyższe kwoty niż grunty rolne.
Radek L. Wałęsa doradza właścicielom przy sprzedaży działek i nieruchomości w Poznaniu i Wielkopolsce, współpracując z eXp Realty oraz Wałęsa Group. Jeśli planujesz sprzedaż działki z infrastrukturą przesyłową, sprawdź bezpłatnie swoją sytuację na LexPrzesyłowy albo umów rozmowę w sprawie samej sprzedaży nieruchomości — chętnie pomogę ułożyć oba tematy razem, tak żeby transakcja była dla Ciebie jak najbardziej korzystna.
Uwaga: ten artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Ocenę konkretnej sprawy przeprowadza zespół LexPrzesyłowy we współpracy z Kancelarią Adwokacką Banasiak & Winowski.