Your privacy on eXp
We use cookies to run this site and, with your consent, to measure how it is used so we can improve it. Accept, or customize your choice per category. Cookie Policy
W skrócie: Dobrze wybrana nieruchomość inwestycyjna w Poznaniu i Wielkopolsce może dziś przynosić 5–8% zwrotu netto rocznie z samego najmu, a licząc razem ze wzrostem wartości nieruchomości — nawet 10–12%. Mediana cen transakcyjnych mieszkań w Poznaniu wzrosła w ciągu ostatniego roku o ponad 20%, co pokazuje, jak istotna jest dziś nie tylko rentowność najmu, ale też potencjał wzrostu wartości kapitału.
ROI (return on investment) to najprostszy sposób sprawdzenia, czy zakup nieruchomości pod wynajem się opłaca. W najbardziej podstawowej wersji liczy się go tak:
ROI (%) = (roczny przychód z najmu netto ÷ całkowity koszt zakupu) × 100
Kluczowe słowo to „netto" — realna kalkulacja musi uwzględniać nie tylko cenę zakupu, ale też koszty transakcyjne (podatek PCC, taksa notarialna, prowizja pośrednika), koszty wykończenia i wyposażenia, a po stronie przychodów — czynsz pomniejszony o okresy pustostanu, koszty zarządzania najmem, podatek od najmu i bieżące koszty eksploatacyjne, których nie pokrywa najemca.
Przykład: mieszkanie 50 m² kupione za 400 000 zł, z czynszem najmu 2 750 zł miesięcznie (33 000 zł rocznie), po odjęciu kosztów eksploatacji i podatku daje realny przychód netto rzędu 24–26 tys. zł rocznie. To ROI na poziomie ok. 6–6,5% — solidny, ale nie spektakularny wynik, typowy dla dobrze wybranej nieruchomości w średniej klasy lokalizacji.
Dane rynkowe za 2026 rok pokazują dość szeroki rozstrzał wyników w zależności od metodologii i lokalizacji. Szacunkowa stopa zwrotu brutto z najmu w Poznaniu, licząc czynsz na poziomie ok. 55 zł/m² miesięcznie, sięga w niektórych analizach nawet 8% rocznie. Inne zestawienia, oparte na cenach ofertowych w największych miastach, wskazują na bardziej ostrożny poziom ok. 5% brutto.
Rozsądne założenie dla dobrze wybranej nieruchomości w Poznaniu to 5–8% netto rocznie z samego najmu. Jeśli doliczyć wzrost wartości nieruchomości — mediana cen transakcyjnych w Poznaniu wzrosła w ostatnim roku o ponad 20%, choć taki wynik nie jest gwarantowany co roku — łączna, realna stopa zwrotu może przekroczyć 10–12%. Więcej o tym, jak zmieniła się dostępność danych transakcyjnych i co to oznacza dla wycen, pisałem w artykule o uwolnieniu Rejestru Cen Nieruchomości, a szerszy obraz rynku znajdziesz w analizie rynku nieruchomości w Poznaniu.
Warto pamiętać, że wysoki wzrost cen rok do roku to sygnał dwukierunkowy: z jednej strony potwierdza aprecjację kapitału, z drugiej — oznacza, że próg wejścia dla nowych inwestorów rośnie, a znalezienie nieruchomości z dobrym stosunkiem ceny do potencjału najmu wymaga coraz staranniejszej selekcji.
Nie każda lokalizacja w Poznaniu i regionie daje taki sam potencjał inwestycyjny. Kilka czynników, na które warto patrzeć:
Popyt na najem długoterminowy — dzielnice studenckie i blisko centrów biznesowych (np. w okolicach dużych pracodawców z sektora IT i BPO) mają zwykle niższe ryzyko pustostanu.
Plany inwestycyjne miasta i gminy — nowa infrastruktura (drogi, tramwaje, szkoły) potrafi znacząco podnieść atrakcyjność lokalizacji w ciągu kilku lat.
Działki inwestycyjne na obrzeżach aglomeracji — przy rosnącym rynku magazynowo-przemysłowym w Wielkopolsce, grunty w dobrych lokalizacjach komunikacyjnych zyskują na wartości niezależnie od rynku mieszkaniowego.
Rynek najmu krótkoterminowego — apartamenty w centrum i blisko nabrzeża Warty mają dziś dobry potencjał pod najem turystyczny i biznesowy klasy premium.
Żadna kalkulacja ROI nie zastąpi solidnej analizy przed zakupem. Do podstawowego zakresu należy sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości (księga wieczysta, obciążenia, służebności), stanu technicznego budynku, planu zagospodarowania przestrzennego dla działki lub okolicy, a przy zakupie gruntu inwestycyjnego — dostępu do mediów i drogi publicznej. Dokładnie o tym, jak ocenić działkę inwestycyjną krok po kroku, piszę w artykule działka inwestycyjna w Poznaniu — na co uważać.
Warto też realistycznie ocenić własną tolerancję ryzyka i horyzont czasowy inwestycji — nieruchomość to aktywo mało płynne, a wyjście z inwestycji w niekorzystnym momencie rynkowym może obniżyć realną stopę zwrotu.
Coraz więcej moich klientów traktuje Poznań i Wielkopolskę jako bazę, ale rozważa też dywersyfikację kapitału poza Polską — zwłaszcza na rynkach z korzystnym reżimem podatkowym i stabilnym popytem turystycznym, jak Cypr, Hiszpania czy Portugalia. To decyzja, która wymaga innej analizy niż zakup mieszkania w Poznaniu — inny profil ryzyka walutowego, inne przepisy dotyczące najmu i inny proces zakupu dla obcokrajowców. Jeśli interesuje Cię ten kierunek, przegląd zasad inwestowania na Cyprze znajdziesz w doradztwie inwestycyjnym Wałęsa Group oraz w artykule inwestowanie w nieruchomości na Cyprze.
Jaka stopa zwrotu z najmu jest dobra dla nieruchomości inwestycyjnej w Poznaniu? Wynik netto na poziomie 5–8% rocznie z samego najmu uznaje się za solidny w obecnych warunkach rynkowych. Uwzględniając wzrost wartości nieruchomości, łączna stopa zwrotu może sięgać 10–12%, choć nie jest to gwarantowane co roku.
Jak obliczyć ROI z wynajmu mieszkania? Trzeba podzielić roczny przychód netto z najmu (czynsz minus koszty eksploatacji, podatek i okresy pustostanu) przez całkowity koszt zakupu nieruchomości, łącznie z kosztami transakcyjnymi i wykończeniem, a wynik pomnożyć przez 100.
Czy ceny mieszkań w Poznaniu w 2026 roku nadal rosną? Tak, dane transakcyjne pokazują wzrost mediany cen o ponad 20% rok do roku, choć tempo wzrostu może się różnić w zależności od dzielnicy i segmentu rynku.
Czy lepiej inwestować lokalnie w Poznaniu, czy rozważyć rynek zagraniczny? To zależy od celu inwestycyjnego. Rynek lokalny daje większą kontrolę i prostszy proces zakupu, a rynki zagraniczne, jak Cypr czy Portugalia, oferują dywersyfikację walutową i inny profil popytu najmu, kosztem bardziej złożonego procesu transakcyjnego.
Radek L. Wałęsa doradza inwestorom prywatnym i przedsiębiorcom przy zakupie nieruchomości w Poznaniu, Wielkopolsce oraz na wybranych rynkach zagranicznych. Działa w ramach eXp Realty oraz Wałęsa Group. Jeśli rozważasz zakup nieruchomości inwestycyjnej, umów rozmowę — w odpowiedzi otrzymasz konkretny plan i analizę potencjału.