Your privacy on eXp
We use cookies to run this site and, with your consent, to measure how it is used so we can improve it. Accept, or customize your choice per category. Cookie Policy
W skrócie: Obywatele Unii Europejskiej, Islandii, Liechtensteinu, Norwegii i Szwajcarii mogą kupować w Polsce dowolną nieruchomość bez żadnego zezwolenia. Cudzoziemcy spoza tego obszaru potrzebują zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji (MSWiA) — ale z ważnym wyjątkiem: zakup samodzielnego lokalu mieszkalnego, czyli zwykłego mieszkania w bloku lub apartamentowcu, w większości przypadków zezwolenia nie wymaga. Zezwolenie jest natomiast konieczne zawsze przy zakupie gruntów rolnych powyżej 1 ha oraz nieruchomości w strefie nadgranicznej, niezależnie od obywatelstwa kupującego.
Polskie prawo dzieli zagranicznych kupujących na dwie grupy, które traktuje zupełnie inaczej.
Obywatele UE, EOG i Szwajcarii — czyli obywatele Unii Europejskiej, a także Islandii, Liechtensteinu, Norwegii i Szwajcarii — mogą nabywać w Polsce nieruchomości na takich samych zasadach jak Polacy, bez żadnego dodatkowego zezwolenia, niezależnie od pochodzenia kapitału. Dotyczy to zarówno mieszkań, jak i domów czy gruntów (poza rolnymi i szczególnymi przypadkami opisanymi niżej).
Cudzoziemcy spoza Europejskiego Obszaru Gospodarczego — czyli m.in. obywatele USA, Wielkiej Brytanii (po brexicie), krajów Bliskiego Wschodu, Rosji czy większości krajów Azji i Ameryki Południowej — co do zasady muszą uzyskać zezwolenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji przed nabyciem nieruchomości w Polsce.
To informacja, która najczęściej zaskakuje zagranicznych klientów — i jednocześnie najważniejsza dla większości transakcji, które prowadzę. Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców przewiduje zwolnienie z obowiązku uzyskania zezwolenia w przypadku nabycia samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy o własności lokali. W praktyce oznacza to, że każdy cudzoziemiec — również spoza UE — może bez zezwolenia MSWiA kupić mieszkanie w bloku, apartamentowcu czy budynku wielorodzinnym w Poznaniu.
Zezwolenie MSWiA jest natomiast wymagane niemal zawsze przy zakupie:
gruntów rolnych o powierzchni powyżej 1 hektara — bez względu na obywatelstwo kupującego, ten wymóg dotyczy też obywateli UE;
nieruchomości położonych w strefie nadgranicznej — kategoria, która w praktyce rzadko dotyczy Poznania, ale ma znaczenie przy inwestycjach w innych regionach kraju;
domów jednorodzinnych z gruntem oraz działek nabywanych przez obywateli spoza EOG, jeśli nie mieszczą się w innych zwolnieniach ustawowych.
Jeśli dana transakcja jednak wymaga zezwolenia, procedura wygląda następująco: wniosek składa się do MSWiA wraz z kompletem dokumentów i opłatą w wysokości 1 570 zł, a rozpatrzenie trwa zwykle do dwóch miesięcy. Kluczowym elementem wniosku jest wykazanie więzi z Rzecząpospolitą Polską — ustawa wskazuje tu przykładowo polskie pochodzenie, małżeństwo z obywatelem polskim, posiadanie zezwolenia na pobyt stały lub pobyt rezydenta długoterminowego UE, członkostwo w zarządzie polskiej spółki lub prowadzenie w Polsce działalności gospodarczej bądź rolniczej.
Dla klientów zagranicznych, z którymi pracuję — mówię po angielsku, portugalsku i rosyjsku — to zwykle pierwszy punkt rozmowy: ustalenie, czy planowany zakup w ogóle wymaga zezwolenia, a jeśli tak, czy kupujący spełnia przesłanki jego uzyskania. W większości przypadków, gdy celem jest zakup mieszkania inwestycyjnego lub na własne potrzeby w Poznaniu, cała procedura ministerialna po prostu nie ma zastosowania.
Formalności związane z obywatelstwem to tylko jeden element. Zagraniczny inwestor powinien dodatkowo uwzględnić:
Numer PESEL lub NIP — potrzebny do zawarcia umowy notarialnej i rozliczeń podatkowych; można go uzyskać jeszcze przed transakcją.
Finansowanie — banki w Polsce inaczej podchodzą do kredytowania obcokrajowców niż obywateli polskich; część klientów decyduje się na zakup gotówkowy lub finansowanie z rynku macierzystego.
Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) oraz koszty notarialne — dotyczą cudzoziemców na takich samych zasadach jak obywateli Polski.
Pełnomocnictwo — jeśli kupujący nie może być obecny osobiście przy podpisaniu aktu notarialnego, transakcję można przeprowadzić przez pełnomocnika na podstawie notarialnego pełnomocnictwa.
Cel zakupu — inny proces i inne ryzyka dotyczą zakupu na własne potrzeby, inny — zakupu czysto inwestycyjnego pod wynajem czy dalszą odsprzedaż.
Właśnie temu — łączeniu lokalnej wiedzy o rynku poznańskim z obsługą klientów zagranicznych — poświęcona jest część mojej praktyki jako agenta współpracującego z globalną siecią eXp Realty. Jeśli rozważasz zakup nieruchomości w Poznaniu z zagranicy, w tym nieruchomości premium lub inwestycyjnej, warto też zapoznać się z ofertą Wałęsa Group, która obejmuje doradztwo przy nieruchomościach premium, komercyjnych i międzynarodowych, w tym pomoc klientom spoza Polski w koordynacji całego procesu zakupu.
Czy obywatel USA musi mieć zezwolenie, żeby kupić mieszkanie w Poznaniu? Nie, jeśli kupuje samodzielny lokal mieszkalny (mieszkanie w bloku lub apartamentowcu) — ta transakcja jest zwolniona z obowiązku uzyskania zezwolenia MSWiA niezależnie od obywatelstwa kupującego. Zezwolenie byłoby potrzebne dopiero przy zakupie np. domu z dużą działką lub gruntu rolnego.
Czy obywatele Unii Europejskiej potrzebują zezwolenia na zakup nieruchomości w Polsce? Nie. Obywatele UE, a także Islandii, Liechtensteinu, Norwegii i Szwajcarii mogą nabywać w Polsce nieruchomości na takich samych zasadach jak Polacy, bez dodatkowych zezwoleń — z wyjątkiem gruntów rolnych powyżej 1 ha i nieruchomości w strefie nadgranicznej.
Ile kosztuje i jak długo trwa uzyskanie zezwolenia MSWiA na zakup nieruchomości? Opłata wynosi 1 570 zł, a procedura trwa zwykle do dwóch miesięcy od złożenia kompletnego wniosku wraz z dokumentami potwierdzającymi więź kupującego z Polską.
Czy cudzoziemiec może dostać kredyt hipoteczny w polskim banku? To zależy od indywidualnej sytuacji i polityki danego banku — część instytucji finansowych oferuje kredyty obcokrajowcom, szczególnie posiadającym w Polsce dochody, PESEL lub zezwolenie na pobyt. Wielu zagranicznych inwestorów decyduje się jednak na zakup gotówkowy lub finansowanie z kraju pochodzenia.
Radek L. Wałęsa obsługuje klientów zagranicznych kupujących nieruchomości w Poznaniu i Wielkopolsce w językach polskim, angielskim, rosyjskim i portugalskim (PL/EN/RU/PT), współpracując z eXp Realty oraz Wałęsa Group. Jeśli planujesz zakup nieruchomości w Polsce jako obcokrajowiec, skontaktuj się, aby ustalić, jakie formalności realnie Cię dotyczą.
Uwaga: ten artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Przed transakcją warto skonsultować się z prawnikiem lub notariuszem specjalizującym się w obsłudze cudzoziemców.